As escrituras públicas podem ser celebradas em cartório notarial (privado) ou em conservatória do registo predial, sendo que essa circunstância tem consequências sobre a exigência ou não de RGG para a celebração da escritura.
Assim, no caso de estarmos perante uma situação em que a escritura é realizada em notário privado é possível a sua celebração sem promoção prévia de RGG. Esta possibilidade decorre do facto de legalmente e para efeitos de registo predial o proprietário ou proprietários disporem de 60 dias após a celebração da escritura para promover o registo junto da conservatória do registo predial, nos termos do n.º 1 do artigo 8.º-C do Código do Registo Predial.
Tal significa, na prática, que nesses casos é viável que seja, em primeiro lugar, realizada a escritura que titula a situação sujeita a registo, e que, apenas após esse momento seja promovido o procedimento de RGG. Nestes casos a escritura é título que deve ser apresentado para comprovar a legitimidade. Salientamos que no momento da realização do registo é necessária a apresentação da escritura pública realizada e da RGG.
Situação diferente é o caso de a escritura pública ser realizada em conservatória do registo predial. Nestes casos, a escritura e o registo são realizados em simultâneo ou de forma sequencial (estamos perante um “ato composto” que contempla a vertente da transmissão da propriedade e celebração do documento que titula essa transmissão e, sequencialmente, o ato de registo da propriedade a favor do novo proprietário ou proprietários). Esta circunstância decorre de nestes casos os serviços de registo estarem legalmente vinculados ao cumprimento da obrigação de dar imediata efetivação ao registo, conforme previsto no n.º 7 do artigo 8.º-C do Código do Registo Predial.
Portanto, quando se pretende realizar a escritura pública na conservatória do registo predial, é necessário promover anteriormente a RGG dado que esta será essencial para a apresentação a registo (artigo 19.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto).
Importa sublinhar que a escritura é o documento jurídico que comprova a realização do negócio ou ato jurídico entre as partes que nela participam, sendo que até que a situação que daí decorre esteja devidamente registada os efeitos jurídicos apenas podem ser invocados precisamente entre as partes. Após o registo os titulares do direito, neste caso, de propriedade, passam a poder invocar esse mesmo direito contra todo e qualquer terceiro, ou seja, perante qualquer pessoa que não tenha participado no ato jurídico consubstanciado na mencionada escritura pública (artigo 5.º do Código do Registo Predial).
